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有同贷书也难保收到尾款 按揭售房敲警钟

日期:2017-9-29 16:17:41 人气:0 加入收藏 

  北京骗房案、海珠3起按揭中介公司涉嫌合同诈骗的案件给按揭售房敲响警钟

  3月份北京爆出的骗房案件最近有了新进展,代理交易的我爱我家向11间涉案房屋的业主垫付了买家欠的房款,进而起诉神秘买家偿还2200多万元的垫付款。广州房产中介界人士认为,由于不清楚我爱我家向业主签署的履约担保是什么内容,但我爱我家此次垫付2200多万元的巨额费用疑似力保多年辛苦建立起来的商誉。房屋已转名却收不到房款,这是任何一个业主的卖房噩梦。北京骗房案的受害者能有一个有承担、肯负责的中介先行垫付房款,也算是不幸中的万幸。至于近日曝光的海珠区3起房产按揭公司涉嫌合同诈骗的案件,这些业主仍在苦苦等待正义的降临,他们的纠结心情犹如3年前的“信用通骗案”受害者。

  按揭买房的骗局层出不穷,的确应该引起业主的万分警惕。近日,花都云峰花园业主赵先生(化名)向记者投诉,他去年签约出售房屋,但因怀疑买家申请贷款的能力而中止递件,还因此而惹上合同违约的官司。尽管交易没有真正履行,即使为他提供交易服务的是两大知名房产中介和按揭中介,赵先生认为他当时面临的有可能是类似信用通的房产按揭骗案。目前,按揭买房付款方式在房产交易中占六七成的多数比例。面对一个陌生的按揭买家以及按揭中介,业主该如何在精明谨慎与疑神疑鬼上取得平衡,既可以顺利出售房屋准时收款,又不至于掉入房产诈骗的陷阱?以下或许是你出售房屋前不可不看的重要贴士。

  按揭售房疑问一:如何看明白同贷书?

  解答:看清有效期 有疑问可以致电银行确证真伪

  贷款审批结果通知书、同意购房抵押贷款意向书,俗称“同贷书”。在按揭买房过程中,业主都是要等买家获得同贷书再进行递件。汇瀚按揭高级业务经理莫静表示,通常来说,按揭合同(抵押借款合同)的效力比同贷书要高,银行出具同贷书后,一般等两三天即可出具按揭合同和房屋的评估报告,业主可以等按揭合同和评估报告出具后才递件,虽然业主因此收首期慢了两三天,但这样可确保安全。

  亿达按揭相关人士表示,“同贷书”为银行对购房者贷款申请的初审同意证明,由银行出具且加盖公章确认的,如客户对此证明真伪产生怀疑,可致电相关银行咨询落实。

  按揭售房疑问二:业主协助买家申请按揭 为何要签署空白合同及委托书?

  解答:业主有权要求中介填写合同内容再签

  花都云峰花园业主赵先生表示,在他那宗疑点重重的交易中,他为协助买家申请按揭,签署了多份空白的按揭合同以及公证委托书,后来发生纠纷后屡次向房产中介和按揭中介索取有关已签名的合同和委托书都未果。为此,他非常担心。

  亿达按揭相关人士表示,办理按揭所填写、提交的资料比较多,一般在送各银行审批前所有提交的资料均需填写齐全,如遇一些客户,资料未提交齐全或客户房贷资格未有结果的个案,而客户又不想来回跑几次,业务经办人员在解释清楚并征得客户同意后,会将一些未能确定的内容空出不填,待内容核定后再补充完整,以节省客户来回签件的时间。汇瀚按揭莫静表示,大型按揭中介都有文职人员协助客户填写合同和委托书,业主不放心签署空白的委托书或按揭申请表,可要求其填写后再签署。

  按揭售房疑问三:买家只付首期即要过户 如何防范风险?

  解答:可以申请过户入押合并办理

  对业主来说,按揭买家给他们带来的最大不安全感是首付几成后即要递件,余下楼款要等银行放款后才可获得,他们担心像“信用通”苦主一样只得三成首期即被骗走房屋。

  赵先生在交易纠纷发生后认真研究了按揭交易的递件和入押流程,发现在花都区可以申请递件和入押合并办理的业务,这样就可以防止只付三成的买家获得房产证,但据他后来了解,这种合并办理业务的操作在花都区少之又少。

  汇瀚按揭莫静表示,赵先生的做法的确是比较稳妥,房屋递件过户后,新证只会留在房管局,直接进入抵押登记环节,银行在房产入押后即可放款。过户入押“二合一”,目前在中心六区房产交易登记中心都可办理这种业务,所需15个工作日。而“递件+入押”分开操作,有可能比合并办理要多3~5个工作日。

  莫静表示,虽然合并办理可对业主保障更大,一些买家为省税费,有可能要求先递件过户,再入押登记。如业主急售房屋,市价100万元房屋卖80万元,如果合并办理,由于递件时同时附有评估合同,评估价有可能变成100万元;如果这个交易分开办理,买家先以80万元递件过户,所交的税费可能就按照80万元的房价来交,其后入押登记不会再调整税费。不过,这种做法也并非万全之计,因为若按揭中介与买家串通,买家单方面向银行发出撤销贷款申请的要求,那么抵押登记也随之中止,不法分子有可能神不知鬼不觉地把房子骗走。

  早在“信用通骗案”爆发后,记者已经呼吁,撤销同贷书和中止抵押登记两项操作涉及业主利益,银行和房屋交易登记中心方面应该主动告知业主方,给业主必要的知情。可惜,至今有关方面仍未出招。

  按揭售房疑问四:是不是只有买家骗业主?

  解答:买家也要警惕业主出蛊惑

  目前爆出多起的房屋诈骗纠纷,无一例外都是业主受骗,买家涉嫌诈骗。汇瀚按揭莫静说,按揭买房,买家只付首期即办理房屋过户,业主的确承受较大的风险,故此他们在实际操作中,必须要求买家签订《全权委托公证书》,由按揭中介代理领新证和办理入押登记事宜,以免买家未付足楼款即可获得新房产证。不过,在交易当中,也存在业主出蛊惑的可能性,特别是发生在买家垫资赎契的情形,业主有可能赎契后转售他人或者人间蒸发。为此,按揭中介必须在垫资赎契过程中尽可能杜绝业主接触垫资款以及获得涂销后的房产证的机会。

  按揭售房疑问五:有没有万全之计?

  解答:业主不急售 专等一次性付款客人

  当前二手房(房源、代理、租房)买卖方面的纠纷明显增多,二手房买卖如何做到谨慎?海珠区检察官支招,在二手房买卖过程中,要“多长个心眼”,最好是要求买方提供房屋买卖合同保证金,存入保证金账户;或者亲自参与房屋过户领证并到银行签订贷款合同的全过程,确保贷款发放到自己的账户,以免被不法分子利用,受骗上当。

  一位资深房地产律师告诉记者,她多年代理房地产官司的经验告诉自己,卖房一定要求一次性付款,不是一次性付款免问。她引经据典说道,我国《物权法》规定房产以登记为准,房屋递件过户出新证就是别人的房子,按揭付款还要等上几个月才能收齐楼款,她绝不会冒这么大的风险。

  汇瀚按揭莫静认为,内地的房产交易流程不如香港般简洁,香港的做法非常简单:这边厢买家与业主在律师楼签约,那边厢银行已经可以开具楼款支票,业主售房收款的时间非常短,风险非常低。目前,按揭付款买房的人依然占据六七成的比例,业主若一心等一次性付款的买家,时间可能要等很长。若业主不急于套现,的确可以等。她从事按揭中介多年,发现按揭买房纠纷有两大源头,一是政策变动,如首期款比例上调或者限购政策实施,导致买方无法补足首期款或者不具有购买资格;二是市场价格变动,市场在批贷过程中发生急剧动荡,业主认为卖便宜了,有可能会反悔不售。

  类似“信用通”或最近出现的海珠区房屋按揭诈骗的个案,莫静将之归类为“高智商犯罪”,但行行都有骗案,也不独房产中介行业,她建议买卖双方选择按揭中介时先了解中介的口碑,尽可能选择在房屋交易监管中心备案的大中介或者银行直客式按揭的中介,有任何疑问都要主动提出来,切勿匆忙签约而后悔莫及。

  警钟长鸣

  假中介假买家

  以同贷书迷惑卖家诈骗

  据海珠区检察院透露,海珠区3起房屋诈骗案案情雷同,不法商人开设房产按揭公司,先安排下属假扮购房人购买被害人的房产。接着,下属在与被害人接洽的过程中,以自己名下已有多套房产为由,找“枪手”和被害人签订《房地产买卖合同》,在支付了首期房款后带被害人到银行办理按揭贷款。此时,他们开始利用卖房者的误解做手脚。当银行出具《同意购房抵押贷款意向书》(简称同贷书)后,利用卖房者以为“同贷书”等同于贷款合同的误解,敦促被害人到房管局办理过户手续,将房产过户到“枪手”的名下。在房屋过户后,嫌疑人并没有将在房管局办理的过户税费证明、房产证等资料交到原先发出“同贷书”的银行办理按揭贷款,而是伪造被害人的全权委托书、公证书或者伪造另一嫌疑人为名的房地产证、房屋买卖合同等虚假文件,到另一银行申请房屋买卖抵押按揭贷款。

  为了瞒住卖房者,犯罪嫌疑人会以贷款尚在审批为借口,要求屋主耐心等待,当另一银行的贷款顺利到手后,犯罪嫌疑人就迅速逃之夭夭,导致原屋主房财两空尚蒙在鼓里,损失惨重。

  为此,海珠区检察院的检察官提醒广大市民,“同贷书”发出后,贷款申请人可以在银行放贷之前撤销贷款申请,银行也有权因申请人未提供房屋过户的相关材料等原因而决定取消贷款。


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